Investieren in Real Estate Investment Trusts: So investieren Sie in REITs

Ein Real Estate Investment Trust (REIT) ist ein Unternehmen, das im Auftrag seiner Anteilseigner einkommensgenerierende Immobilien besitzt oder finanziert. Ein REIT ist wie eine Immobilien-Holdinggesellschaft.

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Ein Real Estate Investment Trust (REIT) ist ein Unternehmen, das im Auftrag seiner Anteilseigner einkommensgenerierende Immobilien wie Wohn- und Geschäftsgebäude besitzt oder finanziert.

REITs bieten Privatpersonen die Möglichkeit, durch Investitionen in Immobilien Einkommen zu erzielen, ohne die mit dem direkten Eigentum verbundenen Belastungen wie Immobilienverwaltung und -instandhaltung tragen zu müssen. Es ist außerdem ein hervorragendes Instrument zur Diversifizierung Ihres Anlageportfolios.

Lesen Sie weiter, um zu erfahren, wie Sie in REITs investieren und wie sie funktionieren.

Was sind Real Estate Investment Trusts (REITs)?

Real Estate Investment Trusts (REITs) sind Holdinggesellschaften, die sich auf Investitionen in Immobilien spezialisiert haben und ein diversifiziertes Immobilienportfolio besitzen, das sich oft auf einen bestimmten Sektor konzentriert. In ihrer Funktionsweise ähnelt sie einer Aktiengesellschaft, da ihre Aktien an der Börse gehandelt werden.

REITs nutzen das Geld von Anlegern für den Erwerb von einkommensgenerierenden Immobilien, entweder durch Vermietung oder durch Zinsen auf die Immobilie. Das Gesetz verpflichtet das Unternehmen, 90 % seines gesamten Jahresgewinns als Bardividende an die Aktionäre auszuschütten. Dies macht es zu einer attraktiven Investition für Liebhaber festverzinslicher Wertpapiere.

Aktionäre eines REITs genießen einen Steuervorteil, da die Dividendenbesteuerung gering ist, was die Attraktivität dieser Anlageform erhöht.

So identifizieren Sie Immobilieninvestmentgesellschaften (REITs)

Damit ein Unternehmen als Real Estate Investment Trust (REIT) angesehen werden kann, muss es ein Formular einreichen Formular 1120-REIT Der IRS befreit sie von der Körperschaftssteuer und verhindert eine Doppelbesteuerung der Einkünfte der Aktionäre. Dieses Formular wird als REIT-Auswahlformular bezeichnet.

Darüber hinaus muss es die folgenden Anforderungen der U.S. Securities and Exchange Commission (SEC) und des IRS erfüllen:

1. Das Unternehmen muss in jedem Bundesstaat als bundessteuerpflichtige Gesellschaft registriert sein, außer als REIT.
2. Ein REIT muss nach dem zweiten Betriebsjahr mindestens 100 Aktionäre haben.
3. In der zweiten Hälfte des Steuerjahres dürfen nicht mehr als 5 % der Unternehmensanteile im Besitz von fünf oder weniger Personen sein.
4. REITs müssen wandelbar sein und das Unternehmen muss von einem Kuratorium oder Vorstand geleitet werden.
5. Mindestens 75 % des Bruttoeinkommens des REIT müssen aus Immobilien oder immobilienbezogenen Quellen stammen. Dies bedeutet, dass 75 % des Gesamtvermögens in Immobilien investiert werden müssen.
6. Ein REIT kann nicht mehr als 10 % der Stimmrechte eines Unternehmens besitzen, es sei denn, es handelt sich um einen anderen REIT, eine qualifizierte REIT-Tochtergesellschaft (QRS) oder eine steuerpflichtige REIT-Tochtergesellschaft (TRS).
7. Servicegebühren oder nicht immobilienbezogene Geschäfte, die als nicht förderfähige Quellen eingestuft werden, sollten nicht mehr als 5 % des Unternehmenseinkommens ausmachen.
8. REITs sind gesetzlich verpflichtet, jährlich mindestens 90 % ihres steuerpflichtigen Einkommens als Dividende an die Aktionäre auszuschütten. Wenn Sie Ihr Einkommen behalten, zahlen Sie Steuern wie jedes andere Unternehmen.
9. REITs sind gesetzlich verpflichtet, allen ihren Anteilseignern jährlich Briefe zuzusenden, in denen sie um Auskunft über die wirtschaftlichen Eigentümerschaft ihrer Anteile ersuchen. Kommt ein REIT dieser Verpflichtung nicht fristgerecht nach, drohen ihm Geldbußen.

Sie können verwenden NYSE REIT-Leitfaden Oder über eine andere Online-Datenbank. Durchsuchen und filtern Sie dann die Ergebnisse, um leicht zu sehen, welche Unternehmen REITs sind. Zur Identifizierung von REIT-Unternehmen stehen im Internet zahlreiche zuverlässige Quellen zur Verfügung.

Arten von Real Estate Investment Trusts (REITs)

REITs fallen in zwei Hauptkategorien: Aktien-REITs Und Hypotheken-REITs. Im Allgemeinen investieren Equity REITs direkt in physische Immobilien und generieren Einnahmen durch Vermietung, während Mortgage REITs in Hypothekendarlehen und hypothekenbesicherte Wertpapiere investieren und Einnahmen aus den Zinsen dieser Darlehen erzielen.

1. Real Estate Investment Trusts (REITs)

Den Großteil ihrer Erträge erwirtschaften REITs durch die Vermietung der Immobilien, die ihnen gehören. Etwa 90 % aller REITs sind Immobilieninvestmentfonds. Diese Fonds können Wohn- oder Gewerbeimmobilien besitzen.

REITs verfügen über eine größere finanzielle Stabilität, da sie auf den monatlichen Cashflow aus den von den Mietern gezahlten Mieten angewiesen sind.

Die vier Haupttypen von REITs:

1. Einzelhandels-REITs: Retail-REITs investieren in eigenständige Einzelhandelsstandorte und Einkaufszentren. Die Einnahmen der Gesellschaft resultieren aus den Mieten, die die Mieter dieser Immobilien zahlen. Tatsächlich sind 24 % aller REITs Einzelhandels-REITs.
2. Büro-REITs: Diese Art von REIT investiert in gewerblich genutzte Bürogebäude und generiert Einnahmen durch langfristige Mieter. Die Mieter schließen einen Mietvertrag mit einer Laufzeit von drei bis zehn Jahren ab. Büro-REITs sind typischerweise in städtischen Zentren mit Beschäftigungswachstum angesiedelt.
3. Wohn-REITs: Wohn-REITs besitzen Wohnimmobilien. Daten zeigen, dass REITs 2 % der Wohnungen in den USA besitzen. Investiert typischerweise in Mehrfamilienhäuser mit mindestens fünf Wohneinheiten und Mehrfamilienhäuser mit zwei bis vier Wohneinheiten. Wie Büro-REITs konzentrieren sich auch Wohn-REITs auf Stadtzentren mit wachsender Bevölkerungsdichte und Beschäftigungswachstum. Im Jahr 2 übertrafen Wohn-REITs den breiteren REIT-Sektor mit einer durchschnittlichen Dividendenrendite von 4 % in einem Jahr.
4. REITs im Gesundheitswesen: Weltweit gibt es 33 Healthcare-REITs mit einer Marktkapitalisierung von über 127 Milliarden US-Dollar, und 90 % dieser Healthcare-REITs haben ihren Sitz in den USA. Healthcare REITs investieren in gesundheitsbezogene Immobilien wie Pflegeeinrichtungen, Krankenhäuser, Altenheime und medizinische Zentren. Der Gesundheitssektor macht etwa 17 Prozent der Ausgaben des US-BIP aus. Seine Einnahmen stammen aus Medicare-Rückerstattungen und Belegungsgebühren. Die von Gesundheits-REITs gezahlten Dividendenrenditen sind höher als die der Unternehmen im globalen Immobilienindex.

2. Hypotheken-REITs

Mortgage REITs erwerben bestehende, langfristige Hypotheken mit hohen Zinsen und erzielen ihre Gewinne aus den Zinszahlungen. Ihr Gewinn liegt in der Differenz zwischen den kurzfristigen und langfristigen Hypothekenzinsen.

Mortgage REITs können entweder sein: Wohn- oder Gewerbebereich. Eine Investition in diese Fonds gilt als riskant, da sie nur etwa 10 % aller Arten von Immobilieninvestmentfonds ausmachen. Dies liegt daran, dass Mortgage REITs mit einer hohen Fremdfinanzierungskraft arbeiten, was sie volatil macht.

Bevor Sie in Mortgage REITs investieren, sollten Sie Ihre Anlagekenntnisse in diesem Bereich erweitern, um die Natur dieser Fonds und ihre Funktionsweise zu verstehen.

So investieren Sie in Immobilieninvestmentfonds

Die beste Möglichkeit, in Real Estate Investment Trusts (REITs) zu investieren, besteht darin, in einen bestehenden Fonds zu investieren. Sie können in REITs investieren, indem Sie deren Anteile direkt kaufen oder in ein Programm wie beispielsweise einen lizenzierten Investmentfonds investieren, der in REITs investiert. Dies ist eine ideale Option für Anleger, die ihr Anlageportfolio mit Immobilienvermögen diversifizieren möchten, ohne physische Objekte besitzen oder verwalten zu müssen.

Sie können in REIT-Aktien investieren, indem Sie in Investmentfonds investieren, die auf Immobilien spezialisiert sind, oder in börsengehandelte Fonds (ETFs), deren Schwerpunkt auf Immobilien liegt. Börsengehandelte Fonds sind organisierte Investmentgesellschaften, die Anlagekapital durch den Verkauf ihrer Anteile an Anleger beschaffen. Das durch den Verkauf der Anteile eingenommene Geld wird dann gezielt in Anlageziele investiert und ermöglicht Anlegern so einen einfachen Zugang zum Immobilienmarkt.

Hier finden Sie eine Kurzanleitung zum Investieren in zwei Arten von REITs – börsennotierte REITs und privat gehaltene REITs:

1. Real Estate Investment Trusts (REITs)

Diese Arten von REITs ähneln Aktien und börsengehandelten Fonds (ETFs), da Sie sie an großen Börsen wie der NASDAQ oder der New York Stock Exchange kaufen und verkaufen können. In den USA werden an den Börsen mehr als 225 REITs gehandelt.

Für den Kauf von REITs gibt es keinen Mindest- oder Höchstbetrag. Die Gebühren für Online-Broker betragen etwa 8 bis 10 US-Dollar pro Handel.

Anleger erhalten vierteljährlich oder monatlich Dividenden in Höhe von 90 % ihres Gewinns. Das Vermögen von REIT-Anlegern erfährt in Abhängigkeit von der gesamtwirtschaftlichen Entwicklung und der Unternehmensperformance eine kontinuierliche Wertsteigerung.

Viele Menschen investieren lieber in REITs, weil diese eine hohe Liquidität und ein stabiles Wachstum aufweisen. Sie erheben außerdem keine Vorab- oder Jahresgebühren für den Service.

Das Gesetz verpflichtet REITs zur Vorlage vierteljährlicher Finanzberichte und zur Einhaltung weiterer Anforderungen an die Finanzberichterstattung, um die Transparenz und Rechenschaftspflicht zu erhöhen.

Gute REITs zum Investieren finden Sie auf Plattformen wie Dividends.com, auf deren Website über 200 REITs gelistet sind.

2. Privat gehaltene REITs

Diese Unternehmen erfüllen die Anforderungen des IRS, sind jedoch bei der SEC an einer Börse registriert. Private REITs werden von privaten Finanzberatern oder Maklern verkauft.

Im Gegensatz zu gebührenfreien, börsennotierten REITs erheben private REITs Vorabgebühren zwischen 10 und 16 %. Private REITs können Wertpapiere an akkreditierte Anleger mit einem Jahreseinkommen von mindestens 200,000 US-Dollar oder einem Nettovermögen von XNUMX Million US-Dollar verkaufen.

Bei privaten REITs mangelt es an Transparenz, da sie die Berichtsstandards, denen börsennotierte REITs unterliegen, nicht einhalten. Darüber hinaus hält es sich nicht an die Regeln für öffentliche Unternehmen.

Zudem können Anleger in den ersten zwei bis drei Jahren nach der Anlage in private REITs nicht auf ihre Anlagen zugreifen.

Nach Ablauf dieser Frist können Sie Ihre Anlagen zurückziehen. REIT-Abhebungen werden als Rücknahmen bezeichnet. Trotz der Dreijahresfrist können REIT-Manager beschließen, Rücknahmen auf unbestimmte Zeit einzuschränken.

So messen Sie Dividenden und Ausschüttungen von Real Estate Investment Trusts (REITs)

Die Erträge von REITs können sowohl am Nettoertrag als auch am Funds from Operations (FFO) gemessen werden. Dieser lässt sich aus der Summe des Unternehmensüberschusses zuzüglich Abschreibungen und Amortisierungen abzüglich des Gewinns aus der Veräußerung von Immobilien berechnen. Der FFO ist ein wichtiger Indikator für die Performance von REITs, da er den tatsächlichen operativen Cashflow eines Unternehmens widerspiegelt, der für Anleger wichtiger ist als der buchhalterische Nettogewinn.

FFO = (Nettoeinkommen) + (Abschreibungen und Amortisierungen) – (Gewinn aus Immobilienverkauf).

Die Abschreibungen werden in die Berechnung einbezogen, da die jährlichen Abschreibungskosten der zahlreichen Immobilienanlagen der REITs die Erträge negativ verzerren. Da Gewinne aus Immobilienverkäufen entfallen, können REITs diese reinvestieren und so zum Wachstum ihres Immobilienportfolios beitragen. Dadurch wird ein klareres Bild der finanziellen Entwicklung des Fonds und seiner Fähigkeit zur Dividendenausschüttung vermittelt.

Welches ist die optimale Quote für Ihre Investition in Immobilienfonds?

Wenn Sie sich fragen, welcher Prozentsatz Ihres Anlageportfolios in Real Estate Investment Trusts (REITs) investiert werden sollte, lautet die kurze Antwort, dass dies von mehreren Faktoren abhängt.

Das optimale Verhältnis hängt von Ihren Anlagezielen, Ihrer Risikobereitschaft und dem Zeitrahmen Ihrer Investitionen ab. Die meisten Experten empfehlen jedoch, zwischen 5 und 15 % Ihres Portfolios in REITs zu investieren und dabei die oben genannten Faktoren zu berücksichtigen und den Prozentsatz entsprechend anzupassen. Beispielsweise ist das Alter ein Faktor bei der Bestimmung des optimalen Verhältnisses. Während im Alter von 15 Jahren eine Zuteilung von 30 % angemessen sein kann, sollte dieser Prozentsatz mit der Zeit schrittweise verringert werden. Und wenn Sie das Rentenalter erreichen, ist eine deutlich geringere Allokation in REITs sinnvoll.

Beispielsweise wirkt sich das Alter auf den optimalen Prozentsatz Ihrer Investition in REITs aus. Während im Alter von 15 Jahren XNUMX % angemessen sein können, sollte dieser Prozentsatz mit zunehmendem Alter schrittweise reduziert werden. Zum Zeitpunkt der Pensionierung empfiehlt es sich in der Regel, die Investitionen in REITs deutlich zu reduzieren, um das Kapital zu erhalten.

Vorteile einer Investition in Real Estate Investment Trusts (REITs)

Investitionen in Real Estate Investment Trusts (REITs) bieten gegenüber einzelnen Immobilieninvestitionen mehrere Vorteile:

1. relativ hohe Renditen. Entsprechend NareitEtwa 145 Millionen Anleger in den Vereinigten Staaten besitzen REITs über Investmentfonds und Altersvorsorgeanlagen. Durch die Investition in REITs diversifizieren Sie Ihr Anlageportfolio und tragen zum Erhalt des Gesamtwerts Ihrer Investition bei.
2. Investitionen in REITs sind eine zuverlässige Quelle für passives Einkommen. Anders als bei einzelnen Immobilieninvestitionen müssen sich REIT-Anleger nicht um den Kauf, Verkauf, die Vermietung oder Instandhaltung von Immobilien kümmern.
3. REITs werden von Fachleuten verwaltet, die sich mit allen Aspekten von Immobilien befassen. (einschließlich Rechtsgeschäfte) auf höchst profitable Weise. Am Ende jedes Quartals erhalten die Anleger einen Anteil am Gewinn in Form einer Dividende.
4. Im Vergleich zu Einzelimmobilien sind die meisten REITs groß. In Bezug auf die Immobilien, die Ihnen gehören. Dies macht es stabiler und weniger volatil.
5. Transparenz. Börsennotierte REITs sind gesetzlich verpflichtet, ihren Aktionären regelmäßig Bericht zu erstatten. Dank dieser Transparenz unterliegen die Aktivitäten des Unternehmens der Marktkontrolle und die Anleger sind über sämtliche Vorgänge im Unternehmen informiert.
6. REITs bieten Privatpersonen die Möglichkeit, in teure Immobilien zu investieren, deren Besitz für sie allein nur schwer möglich wäre. REITs sind außerdem liquide; Wo Sie sie einfach kaufen und verkaufen können.

Nachteile von Investitionen in Real Estate Investment Trusts (REITs)

Zwar bietet die Aufnahme von REITs in Ihr Anlageportfolio viele Vorteile, es gibt jedoch auch einige potenzielle Nachteile, die Sie berücksichtigen sollten.

Zu den wichtigsten Nachteilen einer Investition in Immobilienfonds zählen folgende Punkte:

• Steuerpflichtiger Gewinn: Zwar bieten REITs einige Steuervorteile, allerdings sollte man bedenken, dass Dividenden (Ausschüttungen) häufig der Einkommensteuer unterliegen.
• Gebühren: Wenn Sie in private, nicht börsennotierte REITs investieren, müssen Sie möglicherweise mit hohen Anfangsgebühren, Provisionen und hohen Betriebskosten rechnen. Es empfiehlt sich, nach Fonds mit niedrigen Gebühren zu suchen, um den größtmöglichen Nutzen daraus zu ziehen.
• Volatilität: REITs sind nicht immun gegen Marktvolatilität. Bei einem Rückgang auf dem Immobilienmarkt kann dies zu negativen Auswirkungen auf REITs führen. Um das Risiko zu verringern, ist es wichtig, Ihr Portfolio zu diversifizieren.
• Zinssensitivität: Je nach Art des REIT, in den Sie investieren, können die REIT-Preise sehr zinsempfindlich sein. Beispielsweise reagieren Hypotheken-REITs empfindlicher auf Zinsänderungen als Wohnimmobilien-REITs. Daher sollten Sie die Auswirkungen möglicher Zinsänderungen auf Ihre Anlagen prüfen.

häufige Fragen

Wovon hängt der Wert von REIT-Aktien ab?

Hier sind einige Faktoren, anhand derer Sie den Wert einer REIT-Aktie bestimmen können:

• Erwartetes Wachstum: Zur Bewertung können Sie sich das erwartete Gewinnwachstum und die erwartete Gesamtrendite der Aktie ansehen. Dies ist ein wichtiger Indikator für die Performance des Fonds und seine Fähigkeit, zukünftige Erträge zu erwirtschaften.
• Kurs-Gewinn-Verhältnis (FFO): Zur Beurteilung des Werts eines REIT können Sie das Kurs-Gewinn-Verhältnis (FFO) heranziehen. Dieses kann bei der Bewertung von REITs genauer sein als Erträge und prognostizierte Einnahmen. Es zeigt die tatsächliche operative Performance des Fonds.
• Vergleich: Vergleichen Sie die Dividendenrendite mit anderen Arten von hochverzinslichen Anlagen, wie etwa Versorgungsaktien oder Anleihen. Dadurch können Sie besser einschätzen, wie attraktiv eine Investition in den Fonds im Vergleich zu anderen Optionen ist.
• Verhältnis von Schulden zu EBITDA: Betrachten Sie zum Vergleich von REITs das Verhältnis von Schulden zu Gewinn vor Zinsen, Steuern, Abschreibungen und Amortisierung (EBITDA). Diese Kennzahl gibt Aufschluss über die Fähigkeit des Fonds, seine Schulden durch seine Betriebsgewinne zu begleichen.
• Dividendenausschüttungsquote: Um die Nachhaltigkeit eines REITs zu beurteilen, schauen Sie sich an, wie viel Geld als Dividende ausgezahlt wird. Ein zu hohes Verhältnis kann ein Hinweis darauf sein, dass es schwierig ist, das Ausschüttungsniveau in Zukunft aufrechtzuerhalten.
• Kreditwürdigkeit: Kreditratings beurteilen die Finanzkraft eines REITs auf Grundlage der Leistungshistorie und der Leistungsaussichten. Höhere Ratings können mit einer höheren Bewertung verbunden sein, da sie ein größeres Vertrauen in die Fähigkeit des Fonds widerspiegeln, seinen Verpflichtungen nachzukommen.

Welche Faktoren beeinflussen das Wachstum von Real Estate Investment Trusts (REITs)?

Die Gewinne von Real Estate Investment Trusts (REITs) werden von mehreren Faktoren beeinflusst. Diese Fonds erzielen in Zeiten des Wirtschaftswachstums häufig höhere Gewinne, wenn die Nachfrage nach Gewerbeimmobilien steigt, was zu höheren Mieten und höheren Vermögenswerten führt.

Wenn der Wert von Immobilienvermögen steigt, steigt auch der Wert von REITs. Dieses Umsatzwachstum kann aus mehreren Quellen stammen, beispielsweise aus dem Erwerb neuer Immobilien, der Erhöhung der Zahl der Mieter in der Immobilie oder steigenden Mieten. Darüber hinaus können auch andere Faktoren wie niedrigere Zinsen zu einer steigenden Nachfrage nach REITs und damit zu einer Steigerung ihres Wertes beitragen.

Wie investieren Anfänger in REITs?

Jeder kann als Privatanleger in Real Estate Investment Trusts (REITs) investieren. Es handelt sich um einen einfachen Vorgang, vergleichbar mit der Eröffnung eines Handelskontos bei einem Maklerunternehmen. Von dort aus können Sie Geld einzahlen und mit der Investition in einzelne, börsennotierte REITs beginnen, ähnlich wie in andere Vermögenswerte an der Börse. Real Estate Investment Trusts (REITs) sind eine attraktive Option für Anleger, die ihr Anlageportfolio durch Immobilienengagement diversifizieren möchten, ohne tatsächliche Immobilien besitzen oder verwalten zu müssen.

Um in private, nicht börsennotierte REITs zu investieren, müssen Sie Einkommensanforderungen erfüllen und gemäß den lokalen Finanzmarktvorschriften ein akkreditierter Investor sein. Diese Fonds erfordern typischerweise eine niedrigere Mindestanlage und können mit höheren Risiken verbunden sein als ihre öffentlich gehandelten Gegenstücke.

Werden REIT-Dividenden monatlich ausgezahlt?

Das hängt vom REIT ab. Einige REITs zahlen monatlich Dividenden, was ein großer Vorteil einer Investition in diese Fonds ist. Während andere Fonds vierteljährlich oder jährlich Dividenden auszahlen. Alle REITs sind verpflichtet, mindestens einmal jährlich eine Dividende auszuschütten. Diese Gewinne werden als Dividenden bezeichnet und stellen einen Teil der Gewinne des Fonds dar, der an die Anteilseigner ausgeschüttet wird.

Wenn Sie über die Häufigkeit der Dividendenzahlungen besorgt sind, informieren Sie sich und prüfen Sie den Zahlungsplan, bevor Sie in einen bestimmten REIT investieren. Informieren Sie sich über die Dividendenhistorie und -höhe des Fonds, denn das hilft Ihnen dabei, eine fundierte Anlageentscheidung zu treffen.

Benötigen Sie ein Steuerformular K-1 oder 1099, um in Real Estate Investment Trusts (REITs) zu investieren?

Wenn Sie Anteile an einem Real Estate Investment Trust (REIT) besitzen, müssen Sie das Formular K-1 nicht einreichen. Dieses Formular wird für Anleger in Gesellschaften mit beschränkter Haftung (LLCs) verwendet, die als Partnerschaften besteuert werden. Da es sich bei REITs um börsennotierte Unternehmen handelt, ist dieses Formular nicht erforderlich.

Stattdessen erhalten REIT-Anleger das Steuerformular 1099-DIV, in dem Dividenden angegeben und in der Regel auch die Ausschüttungen von Kapitalerträgen aufgeführt sind. Dieses Formular erleichtert die Angabe von Einkünften aus REITs in der Steuererklärung.

Sollten Sie in REITs investieren?

Durch die Investition in Real Estate Investment Trusts (REITs) können Sie Ihre Anlagestrategie hervorragend diversifizieren und in Immobilien investieren, ohne selbst physisches Eigentum besitzen zu müssen.

Manchen gefällt es vielleicht, Immobilienbesitzer zu sein, aber der Vorteil, den REITs bieten, macht sie zu einer attraktiven Investition.