Immobilieninvestitionen für junge Leute: Ihr Leitfaden für den Einstieg in die Immobilienbranche in Ihren Zwanzigern

Immobilieninvestitionen sind ein sicherer Weg, um beträchtliches Vermögen aufzubauen, und wie bei jeder Investition kann ein früher Einstieg die potenziellen Renditen deutlich steigern. Ich selbst besitze elf Mietobjekte, die mir nach Abzug aller Kosten monatlich einen Netto-Cashflow von rund 5000 US-Dollar einbringen. Könnte ich die Zeit zurückdrehen, würde ich viel früher mit Immobilieninvestitionen beginnen (meine erste Mietimmobilie kaufte ich mit 11 Jahren).

In diesem Artikel behandle ich die Grundlagen für Immobilieninvestoren und alles, was Sie wissen müssen, bevor Sie Ihre erste Immobilieninvestition tätigen.

Ist eine Immobilieninvestition eine gute Investition?

Langfristige Immobilieninvestitionen sind attraktiv, da sie sowohl Kapitalwachstum als auch regelmäßige Mieteinnahmen bieten. Obwohl die Immobilienpreise in den USA seit Jahrzehnten stetig steigen, hängt Ihr Erfolg als Immobilieninvestor davon ab, gute Angebote zu finden und Ihre Risiken und Ausgaben umsichtig zu managen.

Zahlreiche Influencer und Reality-TV-Shows stellen junge Immobilieninvestoren als diejenigen dar, die mühelos phänomenale Erfolge erzielen. Und wer nicht ein wenig skeptisch ist, könnte leicht glauben, dass man mit Immobilien so einfach Millionen verdienen kann, wie eine renovierungsbedürftige Immobilie zu kaufen und ein paar Mal im Baumarkt einzukaufen.

Tatsächlich ist es eine Kunst, kluge Immobilieninvestitionen zu tätigen, die viel Zeit und Mühe in die eigene Weiterbildung und die Suche nach dem perfekten Angebot erfordert. Eine einzige Fehlinvestition kann Sie Hunderttausende von Euro kosten und unter Umständen Ihre Kreditwürdigkeit ruinieren.

Sind Sie bereit, in Immobilien zu investieren?

Bevor Sie ein erfolgreicher Immobilieninvestor werden können, müssen Ihre Finanzen in Ordnung sein. Wenn Sie mit Kreditkartenschulden zu kämpfen haben oder noch keine Rücklagen für einige Monate gebildet haben, sollten Sie diese Angelegenheiten zuerst regeln.

Eine gute Bonität ist in der Regel Voraussetzung für den Immobilienerwerb, wenn Sie eine Hypothek aufnehmen möchten. Angenommen, Sie verfügen über das nötige Kapital für eine Anzahlung, so ist die Finanzierung wahrscheinlich die größte Hürde beim Kauf Ihrer ersten Mietimmobilie. Daher sollten Sie Ihre Bonität unbedingt im Auge behalten.

Abschließend sollten Sie überlegen, wie Immobilien in Ihre Gesamtanlagestrategie passen . Ich persönlich würde erst dann in Immobilien investieren, wenn ich steuerlich begünstigte Altersvorsorgekonten wie beispielsweise ein IRA und, falls vorhanden, einen 401(k)-Plan meines Arbeitgebers vollständig ausgeschöpft habe.

طرق الاستثمار العقاري

Es gibt verschiedene Möglichkeiten, in Immobilien zu investieren, jede mit ihren eigenen Vor- und Nachteilen. Anfängern bietet sich ein praktischer Leitfaden an, der zeigt, wie man mit einem begrenzten Budget Gewinne erzielen kann.

Direkte Immobilieninvestition

Wenn die meisten Menschen an Immobilieninvestitionen denken, stellen sie sich wahrscheinlich den Kauf einer Anlageimmobilie vor. Bei einer direkten Immobilieninvestition erwirbt der Investor ein Gebäude und wird somit Eigentümer und Vermieter.

Als Eigentümer und Vermieter muss der Investor die Instandhaltungskosten und die Grundsteuer tragen, erhält aber gleichzeitig Mieteinnahmen von den Mietern. Übersteigen die Mieteinnahmen die Ausgaben (einschließlich etwaiger Hypothekenzahlungen), generiert die Investition einen Cashflow, der dem Investor als Einkommen zufließen kann. Selbst wenn die Investition keinen positiven Cashflow aufweist, kann der Investor dennoch einen Gewinn erzielen, wenn er das Gebäude später zu einem höheren Preis verkauft.

Direkte Immobilieninvestitionen sind die profitabelste Art, in Immobilien zu investieren, erfordern aber ein erhebliches Engagement. Anleger müssen ihr Kapital und ihre Kreditwürdigkeit riskieren und sich kontinuierlich darum kümmern, dass ihre Immobilien vermietet und instand gehalten werden.

Hauskauf und -verkauf

Beim Immobilien-Flipping kauft ein Investor eine sanierungsbedürftige Immobilie günstig, führt Reparaturen und Modernisierungen durch und verkauft sie anschließend mit Gewinn weiter. Investoren in diesem Bereich können mit jeder Transaktion Zehntausende oder Hunderttausende von Dollar verdienen (oder verlieren), was diese Anlageform zu einem risikoreichen, aber potenziell sehr lukrativen Investment macht.

Sofern Sie nicht über ausgeprägte Verhandlungsfähigkeiten und Kenntnisse im Bauwesen verfügen, sollten Sie den Immobilienhandel lieber den Profis überlassen (im Gegensatz zu dem, was Sie vielleicht in Fernsehsendungen sehen!).

Immobilien-Investmentfonds (REITs)

Ein Real Estate Investment Trust (REIT) ist ein Investmentfonds, der im Auftrag seiner Anleger Immobilien erwirbt. Es gibt Tausende börsennotierte REITs, die wie jede andere Aktie oder jeder andere Fonds an der Börse gehandelt werden können. Darüber hinaus gibt es private REITs, in die man über Online-Immobilienplattformen investieren kann.

REITs sind eine attraktive Möglichkeit, ein Aktien- und Anleihenportfolio mit Immobilien zu diversifizieren oder passiv in Immobilien zu investieren. REITs bieten eine deutlich größere Diversifizierung als der Aufbau eines eigenen Portfolios von Mietobjekten. Dies reduziert das Risiko, kann aber auch die potenziellen Renditen begrenzen. Darüber hinaus haben Sie keinen Einfluss darauf, welche Immobilien der REIT erwirbt.

Immobilien-Crowdfunding

Online-Immobilienplattformen wie Fundrise und Ark7 ermöglichen Immobilieninvestitionen bereits ab wenigen Tausend Dollar. Diese Plattformen nutzen „Crowdfunding“ für Immobilieninvestitionen, indem sie kleine Beträge von Dutzenden von Anlegern bündeln, um Immobilien zu erwerben.

Im Gegensatz zu Investitionen in Real Estate Investment Trusts (REITs) können Sie selbst entscheiden, in welche Geschäfte Sie investieren möchten.

Wenn Sie in Immobilien-Crowdfunding investieren, erhalten Sie Ihren Anteil am Cashflow und an etwaigen Kapitalgewinnen aus dem Verkauf der Immobilie. Ihr Kapital bleibt für die Dauer der Investition gebunden. Ihre Rendite fällt geringer aus als beim direkten Kauf einer Immobilie, da die Plattform einen Prozentsatz der Rendite einbehält. Auch das Risiko ist nicht unbedingt geringer: Benötigt die Immobilie umfangreiche Instandhaltungsarbeiten oder steht sie längere Zeit leer, kann ein Kapitalbedarf entstehen, der Investoren kurzfristig zu zusätzlichen Investitionen zwingt.

Wie man als Anfänger in Immobilien investiert

Wenn Sie sich für Immobilieninvestitionen interessieren, aber nicht über ausreichend Kapital, Bonität oder den Wunsch verfügen, selbst eine Immobilie zu erwerben, sind Investitionen in Immobilien-Investmentfonds (REITs) oder Crowdfunding eine hervorragende Möglichkeit, ohne großes Risiko in die Welt der Immobilieninvestitionen einzusteigen. Diese Anlageform eignet sich ideal für den Einstieg mit einem kleinen Kapital. Im Folgenden gehen wir jedoch davon aus, dass Sie an direkten Immobilieninvestitionen interessiert sind.

Cashflow verstehen

Manche Menschen investieren in Immobilien mit dem Ziel, eine Wertsteigerung zu erzielen (Wertzuwachs), kluge Investoren investieren jedoch mit dem Ziel, Cashflow zu generieren.

Der Cashflow ist das Geld, das Sie monatlich aus Ihren Mietobjekten nach Abzug aller Kosten erzielen. Das Besondere am Cashflow ist, dass er mit der Zeit wächst, ohne Ihr ursprünglich investiertes Kapital zu beeinträchtigen. Ähnlich verhält es sich mit Aktien mit sehr hohen Dividendenausschüttungen; Sie müssen sich also keine Sorgen um eine Wertsteigerung der Aktie machen, um hervorragende Renditen zu erzielen.

Ihr Cashflow wird sich im Laufe der Zeit ebenfalls erhöhen, da die Mieten inflationsbedingt steigen, während Ihre Hypothekenzahlungen stabil bleiben. Schließlich werden Sie Ihren Kredit abbezahlt haben und Ihr Cashflow wird sich deutlich verbessern.

Mit meinen Mietobjekten erziele ich eine Eigenkapitalrendite von 20 %. Das ist zwar nicht immer einfach, aber je nach Standort und Investitionssumme durchaus machbar. Diese Rendite berücksichtigt weder die Steuervorteile von Mietobjekten noch die Reduzierung der Anfangsinvestition oder eine mögliche Wertsteigerung, die alle die Gesamtrendite (ROI) erhöhen. Hier finden Sie einen hilfreichen Artikel zur korrekten Berechnung Ihres Cashflows.

Der erste Schritt besteht darin, den erforderlichen Cashflow zu verstehen, damit sich eine Immobilieninvestition lohnt. Sie sollten die Immobilienpreise in Ihrer Gegend recherchieren, Ihre monatlichen Hypothekenzahlungen und Grundsteuern ermitteln und anschließend den Mietmarkt sowie Ihre erwarteten Mieteinnahmen analysieren.

Viele Investoren orientieren sich an der „2%-Regel“, einem Grundsatz, der besagt, dass die monatliche Mieteinnahme mindestens 2 % des Kaufpreises der Immobilie betragen sollte. Kauft man beispielsweise eine Immobilie für 200,000 US-Dollar, sollte man monatlich mindestens 4,000 US-Dollar Mieteinnahmen erzielen. Natürlich ist es nicht immer einfach, diese Regel zu erfüllen.

Wie werden Sie Ihre Immobilienkäufe finanzieren?

Es heißt oft, „Bargeld ist König“, und das trifft insbesondere auf den Immobilienmarkt zu. Wer das Glück hat, eine Immobilie bar zu bezahlen, umgeht die komplexen bürokratischen Abläufe einer Hypothek, schließt den Kauf schneller ab und erzielt schneller einen positiven Cashflow, da keine Zinszahlungen anfallen.

Wenn Sie eine Hypothek benötigen, sollten Sie sich darüber im Klaren sein, dass die meisten Banken vom Investor eine Anzahlung von mindestens 20 % für die zur Vermietung bestimmte Immobilie verlangen.

Dieser Betrag ist für die meisten Menschen beträchtlich, insbesondere da die Immobilie möglicherweise Reparaturen erfordert, Abschlusskosten anfallen und Sie eine Rücklage für Notfälle benötigen. Um eine Mietimmobilie komfortabel besitzen zu können, benötigen Sie möglicherweise 30 % oder mehr des Kaufpreises in bar.

Wenn Sie eine Immobilie als Hauptwohnsitz erwerben, können Sie bestimmte Kredite (wie USDA- und VA-Kredite) ohne Anzahlung erhalten oder sogar mit einer Anzahlung von nur 5 % ein Haus kaufen. Zwar dürfen Sie die gekaufte Immobilie als Eigentümer und Bewohner nicht sofort vermieten, jedoch nach einer gewissen Zeit (in der Regel ein Jahr). So haben viele meiner Bekannten schon in jungen Jahren mit Immobilieninvestitionen begonnen: Sie kauften ein Haus oder eine Wohnung, bewohnten sie ein oder zwei Jahre, vermieteten sie dann und kauften ein zweites Haus zum Selbstbezug.

Eine weitere Möglichkeit besteht darin, ein Doppelhaus oder ein Mehrfamilienhaus zu erwerben, eine Wohnung selbst zu bewohnen und die anderen zu vermieten. Alternativ können Sie ein Mehrfamilienhaus mit ein bis vier Wohneinheiten kaufen und selbst in einer Wohnung leben, wodurch Sie gleichzeitig Eigentümer und Bewohner werden. Nach zwölf Monaten Eigennutzung können Sie das gesamte Gebäude vermieten und den Vorgang wiederholen.

In jungen Jahren ist es viel einfacher, in ein Haus zu ziehen, das man vermieten möchte. Hat man aber eine Familie, wird es deutlich schwieriger, Partner und Kinder davon zu überzeugen, dass man jedes Jahr in ein Haus umziehen muss, das ihren Ansprüchen möglicherweise nicht genügt.

Eine gute Mietimmobilie finden

Attraktive Renditen bei Mietobjekten zu erzielen, ist nicht einfach, und meine Erfahrung bildet da keine Ausnahme. Viele Investoren erzielen höhere Renditen als ich, aber sie haben viel Zeit und Mühe investiert, um ihren Markt zu verstehen, Objekte zu recherchieren und sich intensiv mit den Besonderheiten von Mietimmobilien auseinanderzusetzen. Mit zunehmendem Alter hat man aufgrund beruflicher und familiärer Verpflichtungen sowie neuer Hobbys weniger Freizeit. Sich mit Immobilien, dem Markt und den Möglichkeiten, davon zu profitieren, auseinanderzusetzen, wird mit dem Alter schwieriger (außer im Ruhestand). Daher ist es unerlässlich, bereits in den Zwanzigern einen realistischen Finanzplan zu entwickeln, um effektiv investieren zu können.

Ich renoviere und verkaufe außerdem jährlich etwa 10 bis 15 Häuser, wodurch ich über viel Erfahrung im Abschluss exzellenter Immobiliengeschäfte verfüge. Die meisten meiner Objekte kaufe ich über das Multiple Listing System (MLS), trotz steigender Preise und starker Konkurrenz.

Hier sind einige Tipps, wie Sie tolle Schnäppchen machen können:

• Meine Tätigkeit als Immobilienmakler hilft mir, hervorragende Angebote zu sichern und schnell handeln zu können. Ich will damit nicht sagen, dass alle Investoren Makler sein sollten, aber es ist definitiv ein Vorteil!
• Wenn Sie kein Makler sind, nehmen Sie sich ausreichend Zeit, um einen erstklassigen Makler zu finden, der schnell für Sie arbeitet und gute Angebote für Sie findet.
• Nehmen Sie sich Zeit, um Preise und Mietpreise in Ihrem Markt zu recherchieren und herauszufinden, was ein gutes Angebot ausmacht.
• Verlassen Sie sich nicht ausschließlich auf einen Immobilienmakler, um gute Angebote für Sie zu finden. Viele Makler sind keine Investoren und wissen möglicherweise nicht, wonach Sie suchen. Stattdessen Seien Sie finanziell diszipliniert. Bei Ihrer Recherche und Bewertung von Angeboten.
• Treten Sie einem Immobilieninvestmentclub in Ihrer Nähe bei, um andere Investoren kennenzulernen und zu erfahren, was diese kaufen und wie sie dabei vorgehen.

Die Risiken verstehen

Es steht außer Frage, dass der Besitz von Mietobjekten mit erheblichen Risiken und großem Aufwand verbunden ist. Der größte Fehler, den ich bei Investoren beobachte, ist der Kauf in der Erwartung einer Wertsteigerung bei gleichzeitigem negativen Cashflow.

Es ist toll, dass meine Immobilien an Wert gewinnen, aber mir ist ein positiver Cashflow besonders wichtig. Er bringt mir Geld ein, das ich für weitere Immobilienkäufe, andere Investitionen oder für schöne Dinge ausgeben kann. Bei einem negativen Cashflow ist die Wahrscheinlichkeit groß, dass etwas schiefgeht.

Das Problem mit einem negativen Cashflow ist, dass die meisten Investoren die Kosten für ihre Mietimmobilien unterschätzen. Es gibt auch keine Garantie dafür, dass der Marktwert Ihrer Immobilie steigt oder wann diese Wertsteigerung eintritt. Immobilien werden mit der Zeit wahrscheinlich an Wert gewinnen, können aber auch vorher an Wert verlieren. Wie lange können Sie jeden Monat Miete zahlen? Irgendwann geht den meisten das Geld aus, und sie sind gezwungen zu verkaufen, manchmal sogar unter dem Kaufpreis. Daher ist es entscheidend zu verstehen, wie Sie Ihre größte Lebensinvestition richtig finanzieren . Mit einem positiven Cashflow müssen Sie nicht verkaufen und wollen es auch nicht, denn er bringt Ihnen Geld ein.

Ein weiterer Punkt, der oft übersehen wird, ist die Instandhaltung. Sie sollten monatlich ein Budget für Instandhaltungsarbeiten einplanen. Ich schätze, dass je nach Alter und Zustand der Immobilie 10 bis 20 % meiner monatlichen Mieteinnahmen für die Instandhaltung draufgehen. Wenn Sie die Instandhaltung nicht in Ihr Budget einbeziehen, erzielen Sie möglicherweise keine Mieteinnahmen mit Ihren Immobilien. Um Ihnen die Verwaltung dieser Ausgaben zu erleichtern, können Sie die 50/30/20-Regel anwenden , die einen effektiven Rahmen für Ihre Budgetplanung bietet.

Meine monatlichen Hypothekenzahlungen für meine Mietobjekte belaufen sich auf 400 bis 600 US-Dollar, inklusive Steuern und Versicherung. Die monatlichen Mieteinnahmen liegen zwischen 1,100 und 1,500 US-Dollar. Nach Abzug potenzieller Instandhaltungskosten und Leerstandszeiten ergibt sich ein monatlicher Nettogewinn von etwa 500 US-Dollar.

Die Verwaltung von Mietobjekten erfordert Zeit und Mühe. Sie müssen Mieter finden, einen Mietvertrag aufsetzen, Ausgaben und Einnahmen genau erfassen und sicherstellen, dass alle Zahlungen pünktlich eingehen. Alternativ können Sie einen Hausverwalter beauftragen, der Ihnen diese Aufgaben für etwa 8 bis 10 % der monatlichen Miete abnimmt. Diese Kosten sollten Sie jedoch in Ihrem Budget einplanen.

Fazit

Mietimmobilien können eine hervorragende Investition sein, die Ihnen einen frühen Ruhestand ermöglicht. Sie sind jedoch kein Weg, schnell reich zu werden, und ihre Umsetzung ist nicht einfach. Immobilieninvestitionen erfordern Zeit, Flexibilität und Ehrgeiz, um erfolgreich zu sein. Je früher Sie beginnen, desto einfacher wird es und desto besser sind Sie später im Leben aufgestellt. Beginnen Sie also jetzt mit der Erstellung Ihres Finanzplans.